La temporada de lluvias y el inicio de las humedades

En pocos días aparecerán las primeras lluvias y con ellas los problemas de las humedades en las comunidades de vecinos. Prácticamente en la totalidad de las comunidades en Andalucía, las lluvias traen consecuencias problemáticas y en muchas ocasiones no se conoce bien quien debe hacerse cargo de la reparación.

Pensemos por ejemplo en los áticos, o en los sótanos y los garajes, ya sea por condensación o por filtraciones a pesar del tratamiento de impermeabilización, los problemas de un invierno lluvioso, suelen afectar a todos.

Los Administradores de fincas debemos aclarar las dudas mas frecuentes que se le plantean a nuestros clientes.

1.- Filtraciones y humedades en el ático

El artículo 396 del Código Civil dispone que las terrazas, las cubiertas y sus elementos estructurales, tienen la consideración de elementos comunes del edificio. La terraza cubierta del edificio no deja de ser común por el hecho de que el propietario del ático tenga atribuido su uso privativo, le corresponderá a éste la limpieza y la vigilancia de los sumideros.

Cuando aparecen las humedades y para conocer el origen de las mismas, es necesario el informe de un técnico. Si la filtración es causada por deficiencias en la impermeabilización la reparación le corresponderá a la comunidad, tal como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que afirma el carácter obligatorio, no requiriendo acuerdo previo de la Junta de propietarios.

2.- Filtraciones y humedades en ventanas.

Si la filtración se produce por una ventana que estaba construida de origen, se trata por lo tanto de un elemento común del edificio (artículo 396 del Código Civil) y la comunidad será la responsable de su reparación.

3.- Filtraciones y humedades en la fachada del edificio.

El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, establece los plazos de garantía de la obras o construcciones desde la puesta a disposición. Si las filtraciones afectan o no a los elementos estructurales del edificio, la garantía será de diez o de tres años.

4.- Filtraciones y humedades en garajes, sótanos y trasteros.

Siempre será necesario un informe pericial para conocer el origen del problema. El daño puede estar causado por una mala conservación de la red de saneamientos o por la falta de limpieza de la red municipal. En éste último caso el ayuntamiento deberá ejecutar las reparaciones y la limpieza de las zonas afectadas, reparando todos los daños causados.

Seguiremos aportando mas comentarios en las próximas entradas al blog de LowCostFincas.